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綠城20年總結的112個成本優化點

添加時間:2019-04-29 09:54:12   瀏覽次數: 次    【 】   打印   關閉窗口

綠城為了在容許的成本范圍內給客戶提供性價比最高的產品,總結回顧20年研發經驗,提煉成112條成本優化策略,今天分享給大家:

1

綠城路網規劃優化

綠城路網優化點?路網布置

優化原理或經驗:

道路(包括基層和面層)造價遠高于同等面積軟景造價,在滿足規范與交通組織的前提下,減少不必要的道路面積代之以軟景可以節約大量的道路開支

成本優化原則:

減少路網的不合理曲線和彎折

重要性等級:★★★

綠城路網優化點?:出入口布置

優化原理或經驗:

每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設備費用,并且此類費用將長期發生,同時也會帶來一定安全隱患問題。

成本優化原則:

滿足消防、交通流向疏導等前提下 ,應盡量減少出入口。既可節省出入口的建造成本,又可減少出入口長期的人員管理費用。

重要性等級:★★

綠城路網優化點?:道路寬度

優化原理或經驗:

道路寬度與道路長度一樣,減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設用地、節約成本開支的作用。

成本優化原則:

在滿足消防與交通流量的前提下,適當地減少道路寬度,以節約建設用地。1、注意雙車行道設置與單車行道設置,單車行道較車行道節約占地;2、通過設置單車行道會車區,可以有效地滿足消防驗收需要。

重要性等級:★★★

2

停車規劃優化

綠城停車優化點?:

停車場提地利用

優化原理或經驗:

在項目停車位規劃要求數量一定的情況下,地下停車位與地面停車位是一個此消彼漲的關系,而地下車位的建造成本遠高于地面車位。因此,在規劃階段科學而又盡可能的利用好土地,合理安排地面停車,可大幅的節約成本。

成本優化原則:

 

(1)地面露天車位最大化;

(2)地面停車按照最大邊線原則布置;

重要性等級:★★★

綠城停車優化點?:

停車方式

優化原理或經驗:

同樣一塊停車面積內,科學地規劃停車方式與不合理的停車方式設計所能得到的有效車位數量是有很大差別。同樣,從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。

成本優化原則:

 

(1)車位平面布置最優化:限定面積內停放量最大;

(2)車位建造成本由低到高的順序為:地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位,具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮

重要性等級:★★★

綠城停車優化點?:

停車位體型控制

優化原理或經驗:

建筑高度越高成本越高,因此對停車位高度應有所關注。在滿足停車要求的前提下,單個車位面積越小,同樣范圍內排布車位數量越多。

成本優化原則:

(1) 停車位高度;

(2) 單個車位面積

重要性等級:★★★

綠城停車優化點?:

車位設置

優化原理或經驗:

當小區地下室面臨是建一個大地下室方案選擇的時候,以下的要點是必須把握的:集中設置地下室不僅可以節約地下室基坑和自身建造費用、減少車庫出入口設置,還能更有效地組織停車。

成本優化原則:

(1)車庫宜集中設置,減少建造成本;

(2)機械車位及地下車庫高度預留

重要性等級:★★★

3

配套及商業優化

綠城配套商業優化點?:

配套面積控制

優化原理或經驗:

 

配套成本都需要由可銷售的產品來承擔,因此控制配套面積是控制配套成本的最關鍵點。

成本優化原則:

(1)會所面積優化;

(2)學校面積優化;

(3)物業用房面積優化;

(4)架空層面積優化

重要性等級:★★★

綠城配套商業優化點?:

商業

優化原理或經驗:

 

建造的商業面積過多同時無法實現完全銷售無疑是成本的浪費而且會帶來后期長期的維護費用支出,建造的商業面積過少顯然不利于實現項目利潤的最大化。

成本優化原則:

(1)商業面積控制;

(2)商業布局優化

重要性等級:★★★

4

組團配置優化

綠城組團優化點?:

合理確定組團大小

優化原理或經驗:

 

組團大小對成本的影響要點是:

1、每個組團一般需要1-2個出入口;

2、每個組團均有圍墻;

3、每個組團均要考慮消防要求;

4、每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施?,F實中的經驗是:如果組團布置過小,則上述費用均大幅增加;如果組團布置過大,可能的物業服務能力跟不上。

成本優化原則:

 

合理確定組團規模,避免組團規模過小。

綠城組團優化點?:

合理布置組團出入口

優化原理或經驗:

如果能由一個物業管理人員同時管理集中布置的若干個出入口,可以減少后期小區管理費用。

成本優化原則:

相對集中布置出入口。

5

土石方優化

綠城土石方優化點?:

 

按原有地勢規劃

優化原理或經驗:

土方工程中的任何多余耗費均可以視為“無效成本”,優化土方工程方案的最基本原則就是:動土量最少。盡可能按原有地勢建造產品,例如在坡地上建造坡地建筑,在洼地中建造地下室,能有效減少動土量。

成本優化原則:

按原有地勢排布產品,使動土量最小。

 

綠城土石方優化點?:

 

場內土方平衡

優化原理或經驗:

外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力,應盡可能減少土方外運及外購量。

成本優化原則:

 

盡可能使場地土方挖填平衡,減少外運(購)土量

綠城土石方優化點?:

規劃場地標高

優化原理或經驗:

 

項目場地標高的確定直接影響場地內土方工程量,標高一旦確定則場地土方量確定,同時局部影響建造成本。

成本優化原則:

根據原有地形、管網布置情況、道路情況合理制定場區標高。

綠城土石方優化點?:

 

關注排水坡度

優化原理或經驗:

雨水和污水均為無動力排水,由排水坡度決定。對于長距離的排水,排水坡度的大小及決定相應地面的標高點。

成本優化原則:

 

 

大量填土地塊,考慮降低排水坡度減少添土量

綠城土石方優化點?:

關注排水泵站

優化原理或經驗:

排水泵站是指利用泵的動力將低洼地區經收集的污水提升到其下游排水系統中,從而降低低洼區土場地標高。排水泵站需要長期維護費用。

成本優化原則:

大量填土地塊,考慮排水泵站的長短期成本與土方回填成本比選

 

 

6

臨時設施優化

綠城臨時設施優化點?:

臨時設施的排布

優化原理或經驗:

對臨時設施的布局要求是:科學布局、減少搬遷、避免重復工作。臨時設施僅在建造過程使用,與最終交付客戶的產品無直接關系,若不進行科學的布局與計劃,則宜造成拆除與重復建設。

成本優化原則:

避免臨時辦公室、施工生活區、項目臨水、臨電的重復建設

綠城臨臨時設施優化點?:

臨時道路設置

優化原理或經驗:

出于文明施工要求,項目開發過程中的臨時道路往往也被要求建設為混凝土路面,同時由于其上部載重,其基層做法也有較高要求。因此,完全可以考慮將臨時道路與后期永久道路結合起來。

成本優化原則:

盡量安排永久道路與臨時道路的綜合使用

7

產品選型

綠城產品選型優化點?:

成熟產品選用

優化原理或經驗:

使用成熟產品不僅能夠節約時間、提高效率,而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用,從而降低產品建造成本。

成本優化原則:

盡量選用成熟產品

綠城產品選型優化點?:

可售比控制

優化原理或經驗:

未經過市場的科學判斷的大贈送面積建筑形式,會出現很大成本風險。

成本優化原則:

建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小,而不是根據銷售提供的建筑贈送面積。對要求隨樓附送的面積,應有書面的科學的市場分析。

8

方案選型優化

綠城方案選型優化點?:

建筑體形

優化原理或經驗:

建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結構成本高低,同時建筑體形對節能產生較大影響。

成本優化原則:

高層建筑單體應選擇對稱形式;地層建筑盡量形體簡單;考慮抗震及成本要求

綠城方案選型優化點?:

優化外挑外掛構件

優化原理或經驗:

合理布置外挑外掛構件能較好地提高產品的素質,繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余,而且增加成本支出。

成本優化原則:

精減過度的外挑外掛構件,形成建筑和成本的雙贏。

綠城方案選型優化點?:

山地建筑

優化原理或經驗:

山地建筑的處理較為復雜,因地制宜是最好的選擇。

成本優化原則:

(1)根據山體高差確定產品類型。

(2)山地建筑贈送的地下室面積應根據地形設計而不完全按營銷要求。

綠城方案選型優化點?:

簡化屋頂造型

優化原理或經驗:

坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構件之間均存在成本差異,如何對比選型應予考慮。

成本優化原則:

既有經濟性的比選又滿足建筑的要求。

9

地下室優化

綠城地下室優化點?:

控制地下室面積

優化原理或經驗:

地下室造價高昂,對建造地下室的要求是:在滿足人防要求的前提下能少建則少建。

成本優化原則:

嚴格控制地下室面積。

綠城地下室優化點?:

控制地下室層高

優化原理或經驗:

在地下室層數確定的情況下,地下室層高是決定地下室埋深的主要因素,控制層高能夠減少埋深,從而降低地下室結構成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設備放置的需要,另一方面應考慮機械車位設置的可能性。

成本優化原則:

嚴格控制地下室層高

綠城地下室優化點?:

減少地下室層數

優化原理或經驗:

地下室層數、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深,從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優化,能在兩(一)層地下室內解決三(二)層地下室的停車要求,無疑應減少地下室層數。

成本優化原則:

嚴格控制地下室層數

綠城地下室優化點?:

簡化地下室排水

優化原理或經驗:

地下室內排水通過建筑找坡實現,將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大,建筑找坡需進行大量混凝土澆注,費用昂貴。

成本優化原則:

在滿足設計要求的前提下,取消或簡化地下室建筑找坡層。

10

邊坡支護優化

優化原理或經驗:

在山地或坡地中使用較多,由于其對形成產品無直接作用,因此應考慮采用最經濟而可靠的邊坡支護形式。常見的邊坡支護形式有毛石砌筑、鋼筋混凝土擋墻、普通錨桿、預應力錨桿、花管注漿、噴錨護壁、自然放坡。

 

成本優化原則:

在可靠方案的基礎上,通過經濟性比選,采用最經濟的邊坡支護方式

11

層高優化

優化原理或經驗:

建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量,一般來說建筑物每增加0.1米,單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產生較大影響。

成本優化原則:

控制層高

12

門窗面積優化

優化原理或經驗:

同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價,且直接影響建筑能耗??刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求,也是建筑節能的需要。

成本優化原則:

(1)通過節能測算指標來控制窗墻比 ;

(2)窗地比應不超過同類產品經驗值

13

欄板欄桿優化

優化原理或經驗:

欄桿作為建筑中的重要構件,但卻往往容易被忽視,一方面應根據產品定位確定欄桿檔次,另一方面應盡量使用標準化欄桿,提高采購效率并降低成本。

成本優化原則:

(1)盡量形成標準化欄桿 ;

(2)欄桿、欄板檔次規范化

14

外墻裝飾優化

綠城外墻裝飾優化點?:

關注外墻裝飾檔次

優化原理或經驗:

鑒于對住宅而言外墻面積約等于建筑面積,外墻材料選型的造價差別對建筑單方造價影響頗大。

成本優化原則:

(1)提供目前不同產品外墻不同做法價格表,以便作為參考 ;

(2)以成熟產品外墻裝飾用材比率作為控制 ;

(3)關注外墻立面復雜程度,并提出改進建議。

綠城外墻裝飾優化點?:

關注外裝材料適用性

優化原理或經驗:

外墻材料的耐候性直接決定了其使用成本,不是所有的裝飾材料均適合在外墻及室外使用,如鋼質材料易銹蝕、木質材料易開裂、部分石材易風化等;選擇外墻材料時需同時考慮其前期的投入成本和后期的使用維護成本。

成本優化原則:

盡量減少后期維護成本較高的外裝材料的使用。

15

陽臺露臺屋面優化

優化原理或經驗:

標準化或有經驗的陽露臺做法是首選,這樣可減少過程中及事后的損失。

 

成本優化原則:

提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表,以便設計作為參考選擇 。

16

綠城節能方案優化

綠城節能優化點?:

約束體形系數

優化原理或經驗:

體形系數是決定節能方案的最關鍵數據,不滿足體形系數的要求即意味著將采用高成本的節能解決方案,但降低體形系數與建筑立面效果有一定沖突,因此體形系數是建筑方案中一個最棘手的問題。

成本優化原則:

約束體形系數。

綠城節能優化點?:

控制合理的窗墻比

優化原理或經驗:

窗是建筑中能量損耗較大的部位,門窗面積越大意味著能量損耗越大,越不能滿足節能要求。節能計算中的窗墻比是一個重要的值。

成本優化原則:

控制合理的窗墻比。

綠城節能優化點?:

優化墻體材料

優化原理或經驗:

不同墻體材料的熱傳導性不同,對能耗的影響也不同,例如加氣混凝土砌塊與黏土磚墻的能耗就遠低于鋼筋混凝土墻體,因此選用低能耗的墻體材料也是解決節能方案的途徑之一。

成本優化原則:

優化墻體材料。

綠城節能優化點?:

核實節能計算書中系數取值

優化原理或經驗:

節能計算中各種材料的熱傳導系數是有一定取值范圍的,同一棟建筑物的同樣節能解決方案若計算中系數取值不同,最終的計算結構將會大相徑庭,甚至得出截然相反的結論。因此對設計院節能計算書的系數要注意核實,以免因取值問題造成節能解決方案的選擇錯誤。

成本優化原則:

實節能計算書中系數取值

17

綠城結構方案優化

綠城結構優化點?:

選用最優的結構形式

優化原理或經驗:

從經濟性上比較,住宅結構形式經濟性由低到高依次為磚混結構、矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力、框架剪力墻、剪力墻。

成本優化原則:

滿足建筑設計要求前提下采用經濟性最好的結構形式。

綠城結構優化點?:

優化柱網布置

優化原理或經驗:

在建筑平面確定情況下,科學合理地柱網布置能達到最好的經濟性。反之柱距過密或過大均會帶來成本增加。

成本優化原則:

優化柱網布置。

綠城結構優化點?:

優化構件截面,控制砼含量

優化原理或經驗:

對混凝土而言,柱、墻、板、梁等構件截面一旦確定,則使用量隨即確定。構件截面過大不僅成本增加,同時降低了房屋的有效使用空間。另一方面,構件截面從某種意義上與鋼筋用量存在此消彼漲的關系,因此構件截面并非簡單的越小越好。

成本優化原則:

優化構件截面,控制砼含量

綠城結構優化點?:

減少沉降縫設置

優化原理或經驗:

每設置一條沉降縫,不僅要增加縫自身的裝飾費用,縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用,因此沉降縫數量宜越少越好

成本優化原則:

在符合設計規范的情況下,減少沉降縫設置。

綠城結構優化點?:

優化設備層

優化原理或經驗:

設備層往往容易被忽視,設計中的保守和浪費情況也較為普遍,結構設計優化中不應忽略對設備層的優化。

成本優化原則:

優化設備層

綠城結構優化點?:

優化轉換層

優化原理或經驗:

轉換層是指柱網的轉換,高層建筑中由于地下室柱網與上部住宅柱網的布置差異巨大,一般設置轉換層。轉換層由于承受上部全部荷載,往往出現界面巨大的轉換梁,轉換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大,設計中應予以關注。

成本優化原則:

優化轉換層

18

綠城供電方案優化

綠城供電優化點?:

配電設備布置

優化原理或經驗:

配電設備的布置影響到配電房的設計以及配電房面積。

成本優化原則:

(1)測算配電設備分期布置與合并布置的經濟性 ;

(2)所有供配電設備(除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜)盡可能設在同一房間內,確保在符合規范要求下距離最短,以減少之間聯接線路。

綠城供電優化點?:

供電方案比選

優化原理或經驗:

現行供電方案一般分環網式和開閉式,采用不同的供電方案對成本影響差別很大。

成本優化原則:

測算環網式與開閉式供電經濟性,一般情況環網式比開閉式經濟

綠城供電優化點?:

開閉所選址

優化原理或經驗:

開閉所是所有電纜的出口,其位置直接決定了所用電纜的長度。在電纜價格高昂的現階段,其長度是影響成本的一個非常重要的因素。

成本優化原則:

合理布置開閉所位置,使整體走線長度最短

19

供水方案優化

綠城供水優化點?:

水泵房建設

優化原理或經驗:

小區的供水往往有以下幾種方式:1、從市政供水管網直接供水;2、當市政供水管網壓力不夠時,對部分高層住宅通過水泵方式加壓供水;3、為整個小區建設水泵房,統一加壓供水。

成本優化原則:

(1)重點考慮建造水泵房的必要性 ;

(2)必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間-應以距市政接入點最近為原則

綠城供水優化點?:

供水方案比選

優化原理或經驗:

不同供水方案的應用范圍和成本有所不同

成本優化原則:

根據項目產品組合(高層、小高層、多層),進行供水方案技術經濟比選(帶水箱變頻加壓控制系統;無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等)

20

消防方案優化

綠城消防優化點?:

消防方案

優化原理或經驗:

消防設計規范中有對消防分區的明確要求,各消防分區之間的消防設備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防分區,并使其布置的消防分區的面積盡量為其整數倍。

成本優化原則:

(1)在符合消防規范的前提下,最大限度布置消防分區;

(2)布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫(單體、復式)的區別。

綠城消防優化點?:

防火墻設置

優化原理或經驗:

專業的消防防火墻造價昂貴,規范上允許利用建筑墻體作為防火墻。

成本優化原則:

盡量利用建筑墻體設置防火墻,減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區,減少消防水幕噴淋系統的設置

21

水處理優化

綠城水處理優化點?:

中水處理方案

優化原理或經驗:

在滿足小區中水處理要求的情況下,建造面積越小其造價越低。從節約管線長度出發布置中水處理站。

成本優化原則:

(1)中水處理站應根據項目特征,選用設計規定的最小規模,

(2)與中水提升泵站應選擇在地塊中心,使管線布置長度最短。

綠城水處理優化點?:

污水提升泵站

優化原理或經驗:

污水泵站是指利用泵的動力將低洼地區經收集的污水提升到其下游污水系統中,從而降低低洼區土場地標高。污水泵站需要長期維護費用。

成本優化原則:

對大量填土地塊,由于自然坡度無法達到排水要求,需考慮建設污水提升泵站

22

景觀方案優化

綠城景觀優化點?:

利用原狀景觀資源

優化原理或經驗:

充分利用原狀景觀資源能有效減少后期景觀投入,并且在工程上也減少了人為破外造成的隱患,例如原狀土的密實度遠高于回填土。

成本優化原則:

利用原有地形的起伏關系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用。

綠城景觀優化點?:

配置均衡組團小品

優化原理或經驗:

如果前期銷售過程中的示范區小品較受客戶的認同,而后期的組團建設中配置較少,會使客戶產生期望落差。

成本優化原則:

注意控制總量并均衡配置。

綠城景觀優化點?:

軟硬景比例控制

優化原理或經驗:

同樣面積的硬景造價遠高于軟景造價。合適的軟硬景比例是建筑與成本的雙贏。

成本優化原則:

嚴格控制軟硬景面積比例,并跟進測算。

綠城景觀優化點?:

景觀標準做法

優化原理或經驗:

擁有多年經驗的累計,有能力形成自己的兼備經濟性與功能要求的標準景觀做法,以避免在后期的各項目設計中出現不同的設計方案,增加優化工作量。

成本優化原則:

提供軟硬景觀標準做法表(如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊)及相應價格表 。

綠城景觀優化點?:

控制景觀構筑物的數量與體形

優化原理或經驗:

景觀構筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構筑物造價往往較高,使用過多對景觀效果會產生不利影響。

成本優化原則:

控制景觀構筑物的數量與體形

綠城景觀優化點?:

泳池選型

優化原理或經驗:

泳池設備方案造價差異大

成本優化原則:

泳池設計成本控制要點為:嚴格按照流量、過濾周期等參數合理選擇泳池設備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設備。

23

智能化工程優化

綠城圍墻優化點?:

方案規劃比選

優化原理或經驗:

智能化的設計方案決定了智能化工程的成本,采用符合項目規劃的智能化方案能較大程度地節約智能化工程的成本。

成本優化原則:

以項目的市場定位、規劃設計思想和物業管理思路來確定智能化系統規劃設計方案

綠城圍墻優化點?:

設備檔次控制

優化原理或經驗:

不同檔次、不同品牌家居安防系統的采購價格差異較大,合理選用相應檔次和品牌能有效地控制智能化系統成本。

成本優化原則:

合理確定設備檔次

綠城圍墻優化點?:

對講設備選型

優化原理或經驗:

家居安防與可視對講系統分別設置和二合一的技術經濟比較及產品檔次選擇 。

成本優化原則:

對比方案及設備選型

綠城圍墻優化點?:

紅外對射探頭設置

優化原理或經驗:

紅外對射原理是需要用A點的發射裝置直線對射入B點的接受裝置,所以圍墻越長越直,其探頭數量就越少。

成本優化原則:

紅外對射探頭的設置與小區圍墻的走向優化 ,避免不規則圍墻增加探頭數量。

綠城圍墻優化點?:

安防系統組團門方案優化

優化原理或經驗:

不同功能成本差別大

成本優化原則:

從功能分析入手,通過對鎖閉方式、限位功能的改進降低成本

24

小區圍墻設計優化

綠城圍墻優化點?:

圍墻標準

優化原理或經驗:

小區內圍墻主要包括組團圍墻、小區圍墻與公建(例如學校)圍墻,組團圍墻與小區圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設計檔次差別可達數倍之多。

成本優化原則:

不同檔次項目選擇不同檔次圍墻。

綠城圍墻優化點?:

圍墻基礎設計

 

優化原理或經驗:

圍墻下部一般有磚或混凝土條型基礎,上部圍墻荷載越大,基礎越深。上部圍墻厚度越大,基礎尺寸越大??刂粕喜繃鷫Φ暮奢d與厚度影響到圍墻的基礎設計。

成本優化原則:

優化上部圍墻。

綠城圍墻優化點?:

圍墻裝飾層設計

優化原理或經驗:

圍墻裝飾層采用涂料、面磚、欄桿或其它造型,造價差異較大。

成本優化原則:

根據項目檔次設計圍墻裝飾層。


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